Une infiltration d’eau dans un immeuble en copropriété n’est jamais anodine. Elle provoque des dégâts matériels, des tensions entre copropriétaires… et de nombreux conflits sur la responsabilité. Faut-il faire intervenir le syndic ? Le voisin du dessus ? Sont aux copropriétaires de payer ? Ou à l’assurance ? La question de la responsabilité est complexe, car elle dépend de la cause de l’infiltration, de la localisation des dommages et du règlement de copropriété.
Dans cet article, nous allons démêler les règles, vous expliquer comment identifier le responsable en cas d’infiltration, et surtout comment obtenir réparation, qu’elle vienne d’un mur humide, d’un plafond qui fuit, ou d’un tuyau percé.
1. Infiltration d’eau : de quoi parle-t-on exactement ?
1.1. Les formes d’infiltration les plus fréquentes
En copropriété, les infiltrations d’eau peuvent venir de :
- La toiture (tuiles abîmées, gouttières obstruées)
- La façade (fissures, joints défectueux)
- Les canalisations communes (colonne d’eau, évacuation)
- Un équipement privatif (salle de bain du voisin, machine à laver)
- Un défaut d’étanchéité (balcons, terrasses)
1.2. Les dégâts constatés
- Traces d’humidité au plafond ou sur les murs
- Moisissures, champignons, salpêtre
- Peintures qui s’écaillent, parquet gondolé
- Détérioration d’un meuble, d’un plancher ou d’un plafond
2. La répartition des responsabilités en copropriété
2.1. Ce que dit la loi
Selon l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, les charges de copropriété sont réparties en fonction des parties communes et privatives.
| Origine de l’infiltration | Responsable | Paiement des réparations |
|---|---|---|
| Partie commune | La copropriété (via le syndic) | Charges communes |
| Partie privative | Le copropriétaire concerné | À ses frais |
| Fuite provenant d’un voisin | Le voisin fautif | À ses frais ou via son assurance |
2.2. Partie commune ou privative ? Les clés pour comprendre
Les parties communes comprennent :
- La toiture
- Les murs porteurs
- Les canalisations verticales
- Les terrasses et balcons (structure)
Les parties privatives concernent :
- Les revêtements intérieurs (sol, peinture)
- Les canalisations horizontales
- Les équipements sanitaires
À retenir : le lieu de la fuite ET sa cause déterminent la responsabilité.
3. Cas pratiques : qui paye quoi ?
Cas 1 : Fuite du toit, plafond d’un appartement endommagé
Responsabilité : copropriété
Action : déclaration au syndic + assurance collective
Prise en charge : travaux de toiture et réparation plafond à la charge de la copropriété
Cas 2 : Infiltration par la salle de bain du voisin du dessus
Responsabilité : copropriétaire du dessus
Action : déclaration croisée d’assurance (responsabilité civile)
Prise en charge : son assurance prend en charge les dégâts chez vous
Cas 3 : Tuyau commun défectueux dans la cage d’escalier
Responsabilité : copropriété
Action : appel au syndic, déclaration via l’assurance de l’immeuble
Prise en charge : réparations dans les appartements impactés couvertes
Cas 4 : Remontée capillaire du sol du RDC
Responsabilité : dépend de l’origine (fondation = commune / local privatif = privé)
Action : expertise à prévoir pour localiser la cause
Prise en charge : partagée ou négociée après diagnostic
4. Que faire en cas d’infiltration dans votre appartement ?
Étape 1 : Identifier les signes
- Tache d’humidité, odeur de moisi, cloques sur la peinture ?
- Humidité persistante à certains endroits du plafond ou des murs ?
Prenez des photos immédiatement.
Étape 2 : Prévenir le syndic
C’est obligatoire en copropriété. Le syndic missionne un plombier ou un expert selon la gravité.
Étape 3 : Déclarer le sinistre à votre assurance
Vous devez prévenir votre assurance multirisque habitation dans les 5 jours ouvrés.
Joignez :
- Une description des dégâts
- Les photos
- Les coordonnées du syndic et, si connu, du copropriétaire fautif
Étape 4 : Accepter la visite de l’expert
L’assurance peut missionner un expert. Si le dossier est complexe, vous avez le droit de faire appel à un expert d’assuré indépendant.
5. Le rôle de l’assurance dans le règlement du sinistre
5.1. L’assurance habitation
Elle couvre :
- Vos dommages matériels
- Vos frais de relogement éventuels
- Les réparations privatives
Attention : elle ne couvre pas les dommages aux parties communes (à la charge de la copropriété).
5.2. L’assurance de la copropriété
Couvre les dégâts dans les parties communes et les dommages causés par des équipements communs (colonne d’eau, toiture).
5.3. L’assurance du voisin fautif
S’il est à l’origine de la fuite, sa responsabilité civile couvre vos dommages.
6. En cas de litige : quels recours ?
6.1. Le syndic est inactif ?
- Envoyez une mise en demeure en recommandé
- Contactez le conseil syndical
- Engagez un expert indépendant pour établir les responsabilités
6.2. Le voisin refuse de reconnaître sa faute ?
- Demandez un constat d’huissier
- Saisissez votre assurance protection juridique
- En dernier recours : procédure au tribunal judiciaire
7. L’expertise en cas d’infiltration : utile, voire indispensable
Un expert bâtiment ou expert d’assuré peut :
- Identifier l’origine réelle de l’infiltration
- Chiffrer les dommages
- Fournir un rapport opposable aux assurances ou au tribunal
Coût moyen : entre 500 et 1000 €.
Investissement souvent rentabilisé en cas de litige.
FAQ – Les réponses aux questions fréquentes
1. Qui paie l’expertise en cas d’infiltration ?
En général, celui qui mandate l’expert. Si elle est liée à un sinistre couvert, certaines assurances remboursent.
2. Que faire si mon assurance refuse de m’indemniser ?
Demandez une contre-expertise, puis contactez le médiateur des assurances. En dernier recours, saisissez le tribunal.
3. Le syndic peut-il refuser d’intervenir ?
Non, s’il s’agit d’une infiltration provenant des parties communes. Dans ce cas, il est légalement tenu d’agir.
4. Faut-il faire un constat amiable en cas d’infiltration entre voisins ?
Oui. Il facilite la gestion du dossier par les assurances.
5. Un locataire peut-il demander réparation ?
Oui, il peut exiger la réparation des dommages auprès du propriétaire bailleur, qui doit alors agir auprès du syndic ou de la copropriété.
Ce qu’on peut retenir
- En copropriété, l’origine de la fuite détermine le responsable : copropriété, voisin, ou vous-même.
- Le syndic doit être alerté en premier, car il gère les parties communes.
- Votre assurance habitation est indispensable, mais ne couvre pas tout.
- Un expert d’assuré peut défendre vos droits en cas de doute ou litige.
- Ne laissez pas une infiltration traîner : elle aggrave les dommages et complique les indemnisations.
