Pour un propriétaire bailleur, un sinistre signifie à la fois des dommages au bien, des loyers qui ne rentrent plus pendant les travaux et des responsabilités croisées avec le locataire, la copropriété et parfois les voisins. Les assurances à mobiliser sont multiples et les pièges nombreux. Voici comment un expert d’assuré défend les intérêts d’un bailleur après un incendie, un dégât des eaux ou une catastrophe naturelle, et comment récupérer la perte de loyers.
Les assurances en jeu
- L’assurance propriétaire non occupant (PNO) : elle couvre la responsabilité du bailleur et, selon le contrat, les dommages au bâtiment, les embellissements, la perte de loyers et les frais annexes. Elle est obligatoire en copropriété depuis la loi ALUR.
- L’assurance de l’immeuble, en copropriété : bâti et parties communes, parfois parties privatives immobilières.
- L’assurance du locataire : ses biens et sa responsabilité locative envers le bailleur pour les dommages au logement (incendie, dégât des eaux, explosion).
- La garantie loyers impayés, distincte, qui ne couvre en général pas la perte de loyers liée à un sinistre.
La perte de loyers : souvent oubliée
Quand le logement devient inhabitable, le bail peut être suspendu ou résilié selon l’ampleur des dommages, et le locataire cesse de payer. La garantie perte de loyers de la PNO ou de l’assurance de l’immeuble indemnise les loyers perdus pendant la durée nécessaire à la remise en état, dans la limite d’un plafond ou d’une durée prévus au contrat, souvent 12 à 24 mois. Pour la faire jouer :
- vérifiez qu’elle figure dans votre contrat ;
- conservez le bail, les quittances et la preuve de l’inhabitabilité ;
- faites établir un planning réaliste des travaux, qui fixe la durée indemnisée.
Si la remise en état est retardée par l’expertise ou la copropriété, demandez que cette durée soit prise en compte.
Les responsabilités entre bailleur et locataire
Le locataire répond des dégradations survenues pendant la location, sauf preuve qu’elles résultent de la force majeure, de la faute du bailleur ou d’un tiers (article 7 de la loi du 6 juillet 1989). Il est présumé responsable en cas d’incendie, sauf preuve contraire (article 1733 du Code civil). Le bailleur, lui, doit délivrer un logement décent et en bon état, et réaliser les réparations autres que locatives. En pratique, après un sinistre :
- le locataire déclare à son assureur pour ses biens et sa responsabilité ;
- le bailleur déclare à son assureur PNO pour le bâti, les embellissements à sa charge et la perte de loyers ;
- les assureurs règlent entre eux les recours, selon la convention IRSI pour les dégâts des eaux et incendies en immeuble.
Ce que fait l’expert d’assuré pour un bailleur
- Il identifie toutes les garanties : PNO, immeuble, assurance du locataire, garanties annexes.
- Il chiffre les dommages immobiliers à la charge du bailleur : structure, réseaux, revêtements, équipements fixes, embellissements selon le bail.
- Il calcule la perte de loyers sur la base d’un planning de travaux défendable.
- Il coordonne avec l’assureur du locataire, celui de l’immeuble et le syndic.
- Il défend le dossier en expertise contradictoire et suit le paiement.
Les cas particuliers
Location meublée
Le mobilier appartient au bailleur : il doit être assuré par la PNO ou une extension, et intégré au chiffrage.
Location saisonnière
Vérifiez que votre contrat couvre cet usage : une location saisonnière non déclarée peut entraîner une réduction d’indemnité.
Logement vacant
Entre deux locations, certains contrats limitent les garanties en cas d’inoccupation prolongée, notamment pour le gel ou le vol. Lisez les conditions.
Catastrophe naturelle
La garantie catastrophe naturelle est incluse dans le contrat dommages du bailleur. Après une sécheresse reconnue, le bailleur dispose de 5 ans pour agir contre l’assureur ; l’indemnité doit financer les réparations.
Les délais
- Déclaration : 5 jours ouvrés, ou 30 jours après un arrêté de catastrophe naturelle.
- Action contre l’assureur : 2 ans (5 ans pour la sécheresse reconnue).
Les bons réflexes
- Exigez chaque année l’attestation d’assurance du locataire.
- Faites un état des lieux d’entrée précis, avec photos : il sert de référence après un sinistre.
- Relisez votre contrat PNO : perte de loyers, plafonds, mobilier.
- Gardez les factures de travaux et d’équipements du logement.
Voir aussi l’expert d’assuré en copropriété et le rôle de l’expert d’assuré.
Questions fréquentes
Le locataire n’était pas assuré. Que faire ?
Votre assurance PNO intervient selon ses garanties ; vous pouvez ensuite agir contre le locataire responsable. Pensez à prévoir la souscription pour compte du locataire dans le bail, que la loi permet.
Puis-je relouer pendant les travaux ?
Non, tant que le logement n’est pas décent. La perte de loyers indemnisée couvre cette période.
Qui paie le relogement du locataire ?
Son propre assureur, s’il dispose d’une garantie frais de relogement, ou selon les responsabilités établies.
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Mis à jour en novembre 2026.