Objectif de notre intervention : réalisation d’un audit et diagnostics en constatations des désordres sur leur bien immobilier.
Mission de notre expert en bâtiment :
La mission de l’expert telle qu’elle a été défini par les parties consiste à :
- Visiter le bien immobilier
- Auditer et diagnostiquer les constatations des désordres
- Effectuer un reportage photographique
- Synthétiser l’audit et produire les conclusions qui en résultent
Audition des parties présentes :
La locataire vit au rez de chaussée depuis mai 2003, le 24/09/2019
« Début août (2019 NDLR), j’ai constaté l’apparition de fissures sur la façade côté terrasse. Puis j’ai découvert que le sol de la cuisine avait bougé, j’ai constaté des fissures sur le haut des murs de la cuisine et de ma chambre. Au départ, j’avais des difficultés pour fermer la porte-fenêtre du séjour, la fenêtre de la cuisine et de ma chambre. Je l’ai d’ailleurs signalé à mes propriétaires M. et Mme B.
Nous nous sommes aussi aperçu avec la voisine du dessus qu’il y avait des fissures dans le sol près de la cabane de jardin. »
Visite et audit des lieux :
Immeuble résidentiel contenant 2 logements sur 2 niveaux à La Chapelle Rablais 77370. Assiette foncière figurant au cadastre pour une surface de 900 m². Le bien étudié est un immeuble comprenant 2 logements sur 2 niveaux destinés à la location. Construit en 1985, il est élevé en parpaings, la charpente est en fermette et la couverture en tuiles mécaniques. Monsieur et Madame B n’ont pas en leur possession de documents relatifs à une étude géotechnique.
L’objectif d’une étude de sol d’avant projet de construction est de définir la contrainte ou portance admissible d’un terrain. Le résultat de l’étude de sol se traduit à l’aide d’un rapport de mission d’étude géotechnique où il est précisé la faisabilité technique des dallages et des terrassements du projet de construction.
Le rapport indiquera clairement le toit d’assise (profondeur) des fondations de la maison qui devra être scrupuleusement respecté par le
constructeur.
Sur le terrain, plusieurs moyens d’investigation peuvent être employés. Seul un ingénieur géotechnicien sait envisager le meilleur procédé pour un résultat précis :
- La reconnaissance visuelle : La reconnaissance visuelle peut se faire à l’aide d’un tractopelle ou d’une tarière. Cette reconnaissance permet de rechercher la nature du sous sol, l’homogénéité du terrain, d’observer les venues d’eau et/ou pollution.
- La mesure de la résistance du sol : Cette mesure est réalisée à l’aide d’un pénétromètre dynamique. Les sondages de pénétration dynamique permettent de déterminer la résistance dynamique apparente des terrains traversés. Cet appareil convient parfaitement pour les sols sains et les projets de petites tailles.
- La mesure de frottement et de calcul de tassement : En fonction de la nature du sous-sol du terrain, il sera employé un pénétromètre statique. Les sondages de pénétration statique permettent de déterminer la résistance de pointe et le frottement latéral unitaire des terrains traversés qui conduisent au calcul de tassement.
- Le forage avec essais pressiométriques : L’essai pressiométrique permet d’obtenir une relation contrainte – déformation traduisant le comportement mécanique du sol en place. Cette technique s’emploie pour connaître la déformation du sous sol. Elle doit être utilisée pour les sols difficiles.
- Les essais en laboratoire : Ils permettent de caractériser la nature et la teneur en eau des sols rencontrés et plus particulièrement de préciser leur argilosité.
Constatations des ordres par notre expert
Nous avons constaté plusieurs réseaux de fissuration verticaux, horizontaux mais aussi en escalier. Les fissures horizontales suivent le chainage vertical de la maison au niveau du plancher du rez-de-chaussée et du plancher du 1er étage. Les fissures horizontales sont au droit des cadres d’huisseries. Les fissures en escalier se situent au dessus des fenêtres du rez-de-chaussée. Les fissures en escalier sont dues à une instabilité de terrain ou de l’assise de la construction entraînant des mouvements importants de la structure.
Nous constatons à l’intérieur du rez-de-chaussée dans la cuisine et la chambre un tassement du sol au niveau du mur Est de l’ordre de 1 à 3 cm au droit de la plinthe et/ou sous les huisseries. Nous relevons également une désolidarisation des cloisons en tête. Un tassement différentiel est un mouvement d’enfoncement du sol qui n’est pas uniforme. Il peut de ce fait provoquer des dislocations des maçonneries comme l’apparition de fissures en escalier sur des murs composés de parpaings. Même lorsque le sous-sol est assez uniforme, les charges
unitaires différentes sur les fondations peuvent provoquer un tassement différentiel très important.
Nous constatons également que le bien étudié se situe dans une zone répertoriée par ©Géorisques comme étant en aléa moyen de retrait-gonflement des argiles. Les sols argileux sont très sensibles aux périodes de fortes sècheresses et ils induisent en périodes de réhydratations des phénomènes de gonflements, bien connus et très préjudiciables aux bâtiments sur ces types de sol avec présence d’un tassement différentiel.
Nous constatons au niveau du pignon nord des fissures verticales proches du chaînage d’angle. Nous constatons sur la façade Ouest une fissure verticale à la jonction de la maison et du garage. Nous constatons dans la cuisine du logement du 1er étage des fissures dans la cloison séparative et sur les carreaux de faïence de celle-ci.
Conclusion de notre expertise en bâtiment et sol
Il nous apparait, que les typologies de ces désordres, tel que le réseau de fissurations en escalier présent sur les murs de structure, le tassement de la dalle au droit des plinthes du rez-de-chaussée et la désolidarisation des cloisons en tête, et bien que ceux-ci ne soient pas exhaustifs, mais sont néanmoins très significatifs d’un mouvement généralisé d’une zone de sol qui présente les caractéristiques d’un tassement différentiel.
Le classement de l’emplacement du bien étudié par ©Géorisques en aléa moyen de retrait-gonflement des argiles nous fait supposer que les désordres constatés peuvent être la conséquence de la présence d’argile dans le sol, et par extension des phénomènes de sécheresse
dont nous sommes témoins ces dernières années.
Ces désordres structurels peuvent aussi être à l’origine des fissures verticales relevées sur la façade Ouest et nord. En effet les points faibles d’une construction sont fragilisés lors d’un problème de fondations.
Nous conseillerons donc une étude géotechnique de mission G 5 « Etude de sol de diagnostic géotechnique sur un ouvrage sinistré » qui devra être réalisée afin d’éviter la dégradation constante de cette habitation. Cette mission géotechnique nous donnera le diagnostic technique ainsi que la méthodologie de reprise de l’ouvrage qui est nécessaire afin de remédier à ces désordres.
Il est conseillé à Monsieur et Madame B de se rapprocher de leur compagnie d’assurance pour la prise en charge de cette mission géotechnique.