Vous êtes propriétaire d’un immeuble avec deux appartements loués. Un incendie se déclare, et votre assureur refuse de vous indemniser au motif que le bâtiment était vide au moment du sinistre. Ce refus n’est pas forcément définitif. Il doit reposer sur une clause précise du contrat ou sur une faute prouvée, et c’est là que l’intervention d’un expert d’assuré change souvent l’issue du dossier.
Ce que l’assureur doit prouver pour refuser
Le principe est posé par l’article L113-1 du Code des assurances : les pertes et dommages causés par un cas fortuit ou par la faute de l’assuré sont à la charge de l’assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans le contrat. Un incendie allumé par un tiers, un court-circuit ou un squat qui tourne mal relèvent en principe de la garantie.
Pour refuser, l’assureur doit donc s’appuyer sur une clause d’exclusion rédigée clairement, qui ne vide pas la garantie de sa substance. Une clause vague du type « bâtiment insuffisamment occupé » peut être contestée. Les tribunaux interprètent les clauses ambiguës en faveur de l’assuré, et c’est à l’assureur de démontrer que les conditions de l’exclusion sont réunies.
Première question à poser : que dit exactement votre contrat sur l’inoccupation ? Certains contrats prévoient une durée (par exemple au-delà de 60 ou 90 jours consécutifs) et une conséquence précise (franchise majorée, exclusion du vol, exclusion du vandalisme). Une clause qui vise le vol ne s’applique pas automatiquement à l’incendie.
Un immeuble loué est-il « vide » ?
Si les deux appartements faisaient l’objet de baux en cours, la notion d’immeuble vide devient discutable. Un logement loué dont le locataire est absent quelques semaines n’est pas un logement abandonné. Tout dépend de la définition contractuelle de l’inoccupation. L’expert d’assuré vérifie les baux, les quittances, les consommations d’eau et d’électricité, les attestations des locataires : ce sont autant de preuves que le bâtiment était bien occupé ou au minimum géré.
Déclaration du risque : L113-2, L113-8 et L113-9
L’article L113-2 impose à l’assuré de répondre exactement aux questions posées à la souscription, de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent le risque, et de déclarer le sinistre dans le délai prévu au contrat, qui ne peut être inférieur à cinq jours ouvrés.
Si l’assureur reproche une fausse déclaration, deux régimes très différents s’appliquent :
- L’article L113-8 prévoit la nullité du contrat seulement si la fausse déclaration est intentionnelle et qu’elle a changé l’objet du risque ou diminué l’opinion qu’en avait l’assureur. La mauvaise foi doit être prouvée par l’assureur. Elle ne se présume pas.
- L’article L113-9 vise l’omission ou la déclaration inexacte sans mauvaise foi. Le contrat n’est pas annulé. Si le sinistre survient avant que l’erreur soit découverte, l’indemnité est réduite en proportion des primes payées par rapport aux primes qui auraient été dues.
En pratique, beaucoup de refus fondés sur l’inoccupation devraient, au pire, se traduire par une réduction proportionnelle au titre de l’article L113-9, et non par un refus total. Encore faut-il que la question de l’occupation vous ait été posée clairement lors de la souscription.
Comment l’expert d’assuré vous aide
L’expert d’assuré travaille pour vous, pas pour la compagnie. Sur un incendie d’immeuble, son travail porte sur trois points :
- Analyser le contrat, les conditions particulières et le questionnaire de souscription pour vérifier si l’exclusion ou la fausse déclaration invoquée tient réellement.
- Constater et chiffrer les dommages : structure, toiture, réseaux, embellissements, pertes de loyers, frais de démolition et de déblais, mesures conservatoires.
- Discuter avec l’expert de l’assureur, pièce par pièce, et contester par écrit chaque point mal fondé.
Avec plus de 3 740 sinistres gérés, nos experts connaissent les arguments habituels des assureurs sur l’inoccupation et les réponses qui les font tomber.
Le rapport de l’expert d’assuré devant les tribunaux
Si le désaccord persiste, le rapport de votre expert ne reste pas lettre morte. Un rapport d’expertise amiable, établi à la demande d’une partie, est une pièce recevable devant le juge dès lors qu’il est régulièrement versé aux débats et soumis à la discussion des parties. Le juge ne peut pas refuser de l’examiner.
La Cour de cassation (chambre mixte, 28 septembre 2012, n° 11-18.710) a toutefois précisé que le juge ne peut pas se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande d’une seule partie. Le rapport doit être corroboré par d’autres éléments : photos, factures, devis, constats, attestations. Un dossier bien construit par l’expert d’assuré réunit justement ces pièces. Il sert aussi de base pour demander une expertise judiciaire si le litige va plus loin.
Gardez en tête le délai de prescription de deux ans prévu à l’article L114-1 du Code des assurances pour agir contre votre assureur.
Les réflexes à avoir tout de suite
- Demandez à l’assureur un refus écrit et motivé, avec la clause invoquée.
- Rassemblez les baux, quittances, factures d’énergie et attestations des locataires.
- Faites constater les dommages et prenez des photos datées avant tout déblaiement.
- Ne signez aucune proposition ni aucun accord avant de l’avoir fait vérifier.
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Cet article donne une information générale. Chaque contrat est différent : faites vérifier votre situation avant d’agir.