Un vieux mur sépare deux jardins et retient les terres du terrain voisin, situé plus haut. Il se dégrade, et un réseau d’eaux usées passe juste à côté : s’il s’effondre, les dégâts seront lourds. Qui doit le réparer, et comment s’assurer que la réparation sera solide ? Ce dossier, dans un lotissement, illustre ces questions. Voici le cas, puis les règles applicables en 2026.
Le cas étudié
Exposé succinct du litige
Monsieur B est propriétaire depuis 2001 d’une maison individuelle, composée de 2 niveaux. Il s’agit de sa résidence principale. La propriété, agrémentée d’un jardin, fait partie d’un lotissement. En amont de la propriété de Monsieur B se trouve la propriété de Madame U.
Un mur sépare les deux parcelles, lequel sert également de soutènement afin de maintenir en place les terres du fonds supérieur. Ce mur, ancien et vétuste, présente par ailleurs des désordres qui inquiètent Monsieur B. Cette inquiétude est également motivée par la présence du réseau d’évacuation des eaux usées du lotissement qui passe à proximité immédiate de ce mur et qui pourrait être rendu inutilisable en cas d’effondrement. Des démarches ont été entreprises par Monsieur B. auprès de sa voisine afin que celle-ci fasse procéder au confortement nécessaire du mur. Un Conciliateur de Justice est notamment intervenu courant 2019. Cette démarche a conduit à l’établissement d’un Constat de Conciliation entre les parties.
Depuis Mme U. a sollicité notre bureau d’étude et une entreprise afin de conforter son mur. Monsieur B. émet des doutes quant à la qualité du mode réparatoire qui sera utilisé pour réparer l’ouvrage
Constations par notre expert d’assuré
Sur le plan Cadastre, notre cabinet d’expert d’assuré indique la configuration des lieux ainsi :
- Monsieur B est propriétaire de la parcelle cadastrée
- Madame U est propriétaire de la parcelle cadastrée
- La parcelle de Mme U est située en amont de celle de Monsieur B compte tenu de la forme pentue des terrains
- Une flèche bleue indique l’emplacement du mur litigieux séparant les fonds respectifs
- Les cercles rouges et les tirets en pointillés rouge matérialisent le réseau d’eaux usées
Le mur litigieux mesure environ 4,50m de longueur pour une hauteur de 1,80m environ. Il est constitué de parpaings creux de 27, hourdés au mortier de ciment. Le tronçon de mur est revêtu d’un enduit. Un chainage a été réalisé en couronnement du mur. Des barbacanes sont disposées en pied de mur.
L’ouvrage présente des fissures verticales avec désafleur et horizontales.
Analyse Technique et avis de notre expert d’assuré
Nous sommes, en effet, en présence d’un ouvrage ancien, vétuste, fortement dégradé, grevé de fissures. Ces désordres confirment une dégradation intervenue progressivement dans le temps. En l’état, le tronçon de mur n’est plus apte à jouer son rôle de soutènement et il convient de le conforter dans les meilleurs délais.
Les désordres qui affectent le mur sont liés à des phénomènes de poussées des terres et de pressions hydrostatiques imprimés sur un mur de médiocre qualité constructive, peu doté en armatures et ne bénéficiant plus d’un drainage efficace. La présence de végétaux en contre haut du mur constitue, à notre sens, un facteur aggravant. Le tronçon de mur nécessite un confortement. Les préconisations formulées dans le rapport du BET QCS sont de nature à redonner à l’ouvrage une cohésion qu’il ne possédait plus.
Le Tiers, Madame U., est disposée depuis plusieurs mois, à intervenir afin de faire procéder au confortement du mur. Elle a sollicité l’aide d’un technicien du bâtiment à cet effet. Il convient que Monsieur B laisse la possibilité aux entreprises d’effectuer les travaux nécessaires en leur ménageant l’accès à son jardin (droit d’échelle).
Monsieur B. n’a pas à intervenir dans les options techniques et le choix des intervenants qui relèvent exclusivement du libre arbitre de Madame U.
Il convient de réparer ce mur dans les meilleurs délais. En cas de sinistre intervenant avant réparations, du fait de l’inertie ou d’atermoiements émanant de Monsieur B., sa responsabilité pourrait être engagée.
Une fois conforté, si dans le futur le mur présente à nouveau des désordres, il reviendra à Mme U. de procéder à nouveau à son confortement, voir à sa destruction/reconstruction si cela s’avère nécessaire.
En l’état et pour le moment, il est important de laisser Madame U. conforter l’ouvrage.
En foi de quoi, nous avons dressé le présent rapport, exclusif de toute maîtrise d’œuvre, pour servir et valoir ce que de droit.
Mur de séparation ou mur de soutènement : à qui appartient-il ?
La réponse détermine qui doit payer l’entretien et les réparations.
- Le mur mitoyen : un mur séparant deux terrains est présumé mitoyen, sauf titre ou marque contraire (article 653 du Code civil). Les deux voisins en partagent alors l’entretien et la réparation, à proportion de leurs droits (article 655).
- Le mur de soutènement : lorsque le mur retient les terres d’un terrain plus haut, la jurisprudence considère en général qu’il appartient au propriétaire du terrain dont il soutient les terres, puisqu’il sert d’abord à ce terrain. La présomption de mitoyenneté ne s’applique alors pas automatiquement.
Le titre de propriété, le cahier des charges du lotissement et les plans de bornage peuvent trancher la question. En cas de doute, un géomètre-expert peut être consulté.
Les responsabilités en cas de dommages
Le propriétaire d’un mur qui s’effondre faute d’entretien ou à cause d’un vice de construction est responsable des dommages causés (article 1244 du Code civil). Le voisin menacé peut aussi agir sur le fondement des troubles anormaux de voisinage (article 1253). La responsabilité civile de l’assurance habitation du propriétaire peut couvrir les dommages causés aux tiers, mais rarement la réparation du mur lui-même.
S’assurer de la qualité de la réparation
- Exiger une étude de dimensionnement par un bureau d’études, avec prise en compte de la poussée des terres et du drainage.
- Vérifier que l’entreprise est assurée en décennale pour ce type d’ouvrage.
- Demander la communication du mode réparatoire avant les travaux, en particulier s’il touche votre terrain ou un réseau commun.
- Faire établir un constat de l’état des lieux avant et après les travaux.
- En cas de désaccord persistant, demander une expertise judiciaire en référé (article 145 du Code de procédure civile).
Le recours au conciliateur de justice, comme dans ce dossier, est gratuit et permet souvent de fixer un accord écrit. À lire aussi : murs de soutènement et terrains en pente.
Questions fréquentes
Qui paie la réparation d’un mur de soutènement entre deux terrains ?
En général le propriétaire du terrain dont les terres sont retenues, sauf si un titre ou le cahier des charges du lotissement prévoit autre chose.
Mon voisin peut-il réparer le mur sans me consulter ?
S’il en est seul propriétaire, oui, mais les travaux ne doivent pas vous causer de dommage. Si le mur est mitoyen, votre accord est nécessaire.
Le conciliateur de justice peut-il régler ce type de litige ?
Oui, c’est une démarche gratuite et souvent efficace. Un accord signé devant lui peut ensuite être homologué par le juge.
Un mur entre votre terrain et celui du voisin menace de s’effondrer ? Appelez Omega Expert au 01 77 36 77 77 : premier avis gratuit, rappel sous une heure.
Mis à jour en novembre 2026.