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Expertise d’assuré fissures dans un plancher – 92190 Meudon

Nous avons été contacté par Monsieur D. concernant un audit structure en décembre 2020 concernant une copropriété à Meudon.
N’ayant pas la compétence de bureau d’étude technique, nous avons conseillé Monsieur D. de se retourner vers un partenaire bureau d’étude technique structure.
Il semblerait qu’aucun accord ne fut trouver entre Monsieur D. et le bureau technique. Monsieur D. nous recontacte début janvier 2021 afin de nous demander une prestations d’expertise concernant des fissures en sous face d’un plancher dans l’appartement situé au R+1 de la copropriété dont Monsieur D. est le propriétaire. Le bien est un appartement en R+1 situé dans une copropriété de 3 logements. ( un au RDC, un au R+1 et un au R+2). Monsieur D. est propriétaire occupant du bien depuis 2008 par acte notarié de succession.
Le bien a été acheté par la famille en 1952.

Notre expert d’assuré est équipé pour cette mission des éléments suivants :

  • Télémètre.
  • Thermomètre laser.
  •  Thermomètre et hygromètre d’ambiance.
  • Hygromètre de contact.
  • Appareil photo.
  • Fiche navette OCEB.
  • Mètre.
  • Echelle télescopique.
  • Niveau bulle 1 ml.
  • Marteau.
  • Pied à coulisse électronique.
  • Lames fissures.

 

Point de départ du sinistre

Sinistre déclaré en date du 03.07.2020 dont l’origine est à ce jour inconnu. Nous constatons lors de nos opérations d’expertises que le plancher en bois de la salle de bain du logement de M. L, copropriétaire non occupant au 3 -ème étage est affaissé.
Nous constatons ce phénomène sur l’ensemble du logement. Le constat d’huissier réalisé en septembre 2017 indique que cet affaissement était présent. Ce sinistre a occasionné des dommages aux installations sanitaires dans la salle de bain imposant la dépose de la douche. L’immeuble en copropriété est administré par le cabinet B, syndic professionnel.
Dommages constatés :

  • affaissement du plancher bois
  • Mesures conservatoires et/ou d’urgences dépose de la cabine de douche

Causes et circonstances de l’affaissement du plancher :

Ce sinistre dégât des eaux déclaré le 1 mars 2020 serait consécutif à un défaut d’étanchéité des joints au pourtour de la douche de l’appartement de Mr P, locataire au 2ème étage provoquant des écoulements d’eau au travers du plancher ,endommageant les embellissements de l’appartement de Mr PA, copropriétaire occupant au 1er étage.
Suite à cette déclaration, Mr D a fait déposer la douche et constaté que le sol revêtu de tomette s’affaissait. Ce dernier a retiré l’ensemble des
tommettes et a constaté que des poutres soutenant le plancher était rongées et se désagrégées. De plus, nous avons constaté que le plancher de l’ensemble du logement de Mr L, copropriétaire non occupant s’affaissait à plusieurs endroit.

A notre avis, les dommages constatés sur les poutres soutenant le plancher n’est pas la conséquence du sinistre déclaré survenu le 1 mars 2020. Ces dommages serait liés à des infiltrations lentes qui perdurent depuis plusieurs années.
Les poutres sont partiellement pétrifiées. De plus, ce phénomène d’affaissement est constaté sur l’ensemble du logement de Mr L.
Lors de nos opérations d’expertise, nous avons constaté des poutres en bois partiellement pétrifiées par des infiltrations lentes. Ces dommages ne sont pas liés au sinistre dégât des eaux déclaré survenu le 1 mars 2020.
A notre avis, ces dommages sont la conséquence d’infiltrations lentes qui perdurent depuis plusieurs années. De plus, nous avons constaté que ce phénomène d’affaissement de plancher est visible sur l’ensemble du logement. Un constat huissier établi en 2017 faisait état d’affaissement au niveau de la salle de bain de l’appartement de Mr L. Par conséquent, nous avons informé Mr D de la non prise en charge des dommages et en accepte le principe.

Les désordres sur plan

Nous pouvons constater que les fissures en plafond de la chambre R+1 se situent à l’aplomb de la salle de bain du logement en R+2.
D’autre part, des aménagements ont été effectués dans la salle de bain en R+2 et qui ne sont pas d’origine. La mise en place d’une cloison en carreau de plâtre hydrofuge certainement réalisée pour la pose d’un bac à douche.

Les prescriptions vis-à-vis du traitement des traversées de cloison et notamment l’évacuation constaté sur la photo ci-dessous ne sont pas respectées. Il aurait judicieux de continuer la faïence jusqu’en pied de cloison pour l’étanchéité.
Le second point non respecté est la non mise en place d’une semelle en pvc ou en béton en pied de cloison.
Notre première analyse concernant les désordres constatées en R+1 est la réalisation hors avis technique de la cloison en carreau de plâtre et l’absence de système de protection étanche sous carrelage.
Le non traitement de ces points singuliers nous fait admettre qu’un problème d’infiltration était présent bien avant la fuite constatée au mois de mars 2020.

Affaissement de plancher

Nous observons sur site que le sondage réalisé met en évidence l’affaissement du plancher sous le bac à douche. Cet affaissement traduit également l’affaissement de la cloison de la vasque ( voir mouvement de décollement des faïences). Idem en ce qui concerne le tablier de baignoire, nous pouvons observer sur la seconde photo ci-dessous, l’apparition d’un interstice entre la baignoire et son tablier.

L’affaissement du plancher est du à la dégradation de deux solives bois situées sous le bac à douche. D’après le constat d’huissier de 2017 , les joints du bac à douche se sont ouverts et n’étaient déjà plus étanches. La cause de cette ouverture de joint d’étanchéité est le début de l’affaissement de cette zone de plancher.
Nous pouvons donc en conclure que la fuite de mars 2020 n’est pas la cause de l’affaissement du plancher. La cause est la résultante d’infiltrations lentes et qui ont du perdurer pendant quelques années et avant 2017 d’après le constat d’huissier. Ces infiltrations ont désagrégé les deux solives bois sur 4 cm de hauteur. Il convient de faire intervenir rapidement un bureau d’étude structure afin de réaliser une étude en sous œuvre pour le renforcement de ces solives. D’autre part, nous savons que Mérules, coniophores et autres champignons lignivores affectionnent les zones humides, sombres et mal ventilées. Il serait judicieux de faire réaliser un diagnostic bois par un bureau d’étude spécialisé.
Ci-dessous les photos de ces solives dégradées ainsi que l’affaissement constaté par niveau à bulle.

Conclusion de notre rapport d’expertise d’assuré suite aux fissures :

Les fissures constatées dans le logement et plus précisément dans la chambre de Monsieur D. en R+1 proviennent de l’affaissement du plancher au niveau de l’ancien emplacement du bac à douche situé en salle de bain du R+2.
Cet affaissement n’a pas été causé par la fuite de Mars 2020 déclarée par Monsieur P locataire au second étage.
L’affaissement est causé par la dégradation de deux solives situées sous le bac à douche. Ces solives se sont désagrégées par l’accumulation d’infiltration d’eau au faire et à mesure des années ( voir le constat d’état des lieux d’entrée de 2017).

Les infiltrations proviennent de plusieurs éléments ( localisation salle de bain R+2) :

  • Pose de la cloison en carreau de plâtre sans respect des recommandations de l’avis technique.
  • Absence de système de protection d’étanchéité sous carrelage. (SPEC).
  • Vétusté de la chape (chaux sable / tomettes).
  • Porosité ou absence des joints entre tomettes.
  • Absence de contrôle ou manque de maintenance vis-à-vis des joints d’étanchéité du bac à douche.

 

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Contre expertise d’infiltration au niveau de la couverture du garage à Lisses (91090)

Nous avons reçu une correspondance contenant des photos des désordres de type infiltration constatés ainsi que des photos des travaux de charpente couverture (2020) et les factures des travaux réalisés courant 2020. Une expertise est prévue sur site en date du 30/12/2020 à 14h30.

Le technicien est équipé pour cette mission des éléments suivants :

  • Télémètre
  • Thermomètre laser
  • Thermomètre et hygromètre d’ambiance
  • Hygromètre de contact
  • Appareil photo
  • Fiche navette OCEB
  • Mètre
  • Echelle télescopique
  • Niveau bulle 1 ml

Zone concernée par l’expertise :

Nous pouvons constaté que la zone concernée par l’expertise est la couverture d’un garage. Cette couverture est exposée au Sud.
Coulure sur l’écran sous toiture HPV. Fuite de la couverture en tuile béton.

Analyse des désordres

Il a été constaté d’après les factures transmises par Monsieur et Madame D. qu’il a été entrepris des travaux de rehaussement de toiture sur la maison principale et le garage par l’entreprise H. Au niveau de la zone concernée par l’expertise , c’est-à-dire au niveau de la couverture du garage il est indiqué la prestation suivante :
“REMANIEMENT DE LA CHARPENTE DU GARAGE : Rehausse au niveau du garage pour accentuer la pente et limiter les écoulements retour sur tuiles dus au vente et à la faible pente.”
Nous observons d’après la photo  qu’à la suite de l’opération de découverture, les liteaux existants ne sont pas de niveaux.
L’entreprise a effectué une réhausse de la toiture par vissage d’un chevron neuf sur les chevrons existants en déport (voir photo ci-dessous). Nous émettons un avis quant à la solidité de cet ouvrage. Les vis sont à fleurs de chevrons existants et le poids d’une toiture en tuile béton a un poids significatif. Nous conseillons à Monsieur et madame D. de faire réaliser une étude structure par un bureau d’étude spécialisée en structure charpente. Il aurait été judicieux de réaliser un moisage des anciens chevrons avec les nouveaux.
Il a ensuite été effectué la mise en place des liteaux et contre liteaux ainsi que d’un écran sous toiture HPV. Nous constations que la réhausse de toit a été effectué mais que la pente de la couverture n’est pas modifiée.  La réhausse est effectuée à la parallèle des éléments existants.
Suite au contrôle de la pente sur site, nous avons pu observer que la couverture présente une pente d’environ 11 % soit 11 cm par mètre.

Tuiles bétons cassées

Le deuxième source d’infiltration provient d’un nombre conséquent de tuiles bétons cassées sur la couverture du garage. Nous observons également au-delà des tuiles fissurées sur la longueur. Nous pouvons identifier l’origine de ces dégradations de tuile selon deux hypothèses.
En observant la couverture mitoyenne voisine qui est située dans le prolongement de la couverture du garage nous pouvons observer la présence de mousse, lichen et champignons. Cette couverture n’a pas été rénovée

Le deuxième source d’infiltration provient d’un nombre conséquent de tuiles bétons cassées sur la couverture du garage.

Le deuxième source d’infiltration provient d’un nombre conséquent de tuiles bétons cassées

Hypothèses de l’origine des infiltrations

Nous en déduisons et d’après les factures de travaux réalisés que le traitement de tuile en résine hydrofuge colorée a été réalisé afin de supprimer ces attaques de la tuile. Il convient de rappeler que l’élimination est réalisée selon le process du traitement curatif du produit
appliqué en amont de la finition résine. L’éclatement des bords de tuile béton est la résultante de l’eau piégée par ces lichens et au moment
des périodes de gel viennent faire éclater les tuiles bétons devenues poreuses. Cependant il aurait été judicieux que les tuiles cassées soient remplacées avant de réaliser ces travaux de traitement.

La seconde hypothèse est la dégradation des tuiles lors des opérations de découverture /réouverture. Les tuiles bétons sont des éléments fragiles. Certaines fissures sur la largeur sont la résultante d’une mauvaise manipulation lors de la phaser réhausse de toiture. Nous pouvons observer que le traitement a bien été réalisé sur des tuiles cassées car d’après les photos ci-dessous la présence de résine sur les emboitements des tuiles est bien visible.
Les tuiles étant cassées, elles ne sont plus étanches à l’eau.

Traitement des points singuliers

Monsieur et Madame D. nous indique lors de la visite que sur la partie basse de la toiture, la charpente semble mouillée.
Les pannes semblent effectivement d’une couleur plus foncées que les autres. Nous testons l’humidité à l’aide de notre testeur et observons une humidité de 20 % du bois. Les chevrons en pied de charpente sont mouillées.
Nous expliquons cette présence d’eau au niveau des chevrons par un problème dans la gouttière. En effet, l’écran sous toiture n’est pas coupée et il manque le peigne d’égout. L’écran sous toiture baigne dans la gouttière.

Un dernier point attire notre attention

Il manque le porte solin concernant le traitement du point singulier ci-dessous. L’entreprise n’a pas prévenu le client afin qu’il fasse le nécessaire et pouvoir relever l’antenne et ainsi poser le solin conformément au DTU avec le relevé obligatoire. Nous pouvons également observer des discontinuités sur les prolongements de solin avec des problèmes de recouvrement.

Conclusion de notre cabinet d’expert d’assuré

Notre expert d’assuré en dégât des eaux conclu à la suite de son audit que l’étanchéité de la couverture en tuile béton du garage est remise en cause pour les raisons suivantes :

  1. Pente de la couverture non conforme selon le DTU 40.24
  2. Tuiles cassées à remplacer
  3. Traitement des points singuliers non réalisé selon les prescriptions du fabricant de tuile

 

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Soucis d’humidité dans un logement à Chatou 78400

Contexte :
L’objet de cette demande concerne des problèmes d’humidité dans un logement situé à CHATOU (78400). Le bien est un appartement situé dans un immeuble construit dans les années 1960. Ce logement était mis en location jusqu’à courant du mois de juin,  des photos des désordres d’humidité sont constatées.
Le technicien est équipé pour cette mission des éléments suivants :
• Télémètre.
• Thermomètre laser.
• Thermomètre et hygromètre d’ambiance.
• Hygromètre de contact.
• Appareil photo.
• Fiche navette OCEB.

Expertise de l’humidité dans l’habitation

Nous avons réalisé la visite en date du 22/12/2020. Nous avons pu nous apercevoir que l’humidité ne provient pas d’un seul problème identifié mais de multitudes de problèmes techniques que nous nous efforcerons de lister dans ce rapport. Nous écartons la thèse de l’humidité relative.
Pourquoi ?
Le logement situé en R+1 et à fleur de pignon. Des travaux ont été entreprise en 2014 afin de réaliser contre ce logement un drain avec une étanchéité de type goudron et une nappe drainante de type delta MS étanché en tête par un solin.
Le propriétaire  souligne le fait que les problèmes d’humidité dans son logement sont antérieurs à ces travaux de terrassement extérieur.

Constat de l’humidité et préconisation

Nous demandons au propriétaire de prévenir en urgence Foncia afin d’intervenir sur les éclatements bétons des appuis de fenêtres. Ces appuis ne présentent pas de pente. L’eau stagne dessus comme le faire remarquer le propriétaire lorsqu’il pleut. Le béton n’étant pas étanche dans la masse, nous pouvons observer la corrosion des aciers et donc l’éclatement des enrobages de béton des appuis.
Cela présente un risque grave si un éclatement survient lorsque un usager se trouve sous ces appuis. L’eau stagnante sur ces appuis crée une source d’humidité.

Les rebouchages des trumeaux sont réalisées avec un produit non approprié à l’usage. Nous ne pouvons nous prononcer sur la classe du bois mais celui-ci ne nous parait pas être de classe 3. Pour réaliser un bardage en bois, avant de choisir tel ou tel type d’essence, il est important de se référer à la norme NF-335-1 à 3, élaborée par le FCBA (Forêt Cellulose Bois-Construction et Ameublement) qui définit 5 classes d’emploi selon les risques d’exposition du bois à l’humidité.
Ce parement sur trumeau est moisie , assimilé à un bois de bardage il devrait être de classe 3.
Les fixations sont rouillées car non en inox. Ce problème apporte une source d’humidité.
Le bloc volet roulant dans son arase supérieure recueille les eaux de la façade. L’absence de pente et donc la stagnation de l’eau crée une troisième source d’humidité. La moisissure apparente au niveau des joints de fenêtres côté intérieur provient de la stagnation des eaux sur le coffre de volet roulant et l’appuis.

Il aurait été judicieux de prévoir lors de la pose des menuiseries une bavette englobant l’appuis comme sur le schéma ci-dessus. Pour contre le problème, le poseur de fenêtre à reboucher au silicone la ventilation sous bavette afin d’éviter les infiltrations d’eau ce qui entraine un manque de ventilation au niveau de l’espace entre le rejingot et la bavette.

Fuite sur jonction chéneau en zinc et naissance chéneau / descente d’eau pluviale

Nous avons pu constater en arrivant sur site des fuites au niveau de la soudure des chéneaux d’eau pluvial ainsi qu’à la naissance du chéneau et de la descente d’eau pluviale. Ces fuites viennent aggraver l’apport en eau sur les problèmes constatés précédemment.
Nous émettons un doute quant à l’entretien du chéneau au vu des fuites constatée et de la présence de l’arbre.
Notre rapport traite seulement des problèmes liés à  l’expertise de l’humidité du logement mais de notre devoir de sachant nous fait constater que l’arbre est trop près de l’immeuble. Celui-ci peut provoquer des problèmes sur la structure du bâtiment.
Nous conseillons au client de faire constater le problème de l’arbre et les problèmes cités précédemment dans une expertise complémentaire.
Les problèmes concernant la ventilation du logement seront abordés ci-après.
Nous n’avons pu constater sur site les moisissures car des travaux ont été entrepris.
Cependant, d’après nos mesures sur le faux plafond plâtre , ce dernier est considéré comme mouillé étant supérieur à 0.6 % d’hygrométrie.

Analyse des désordres d’Humidité

Points de rosée : des moisissures

Nous constations sur site l’apparition des moisissures au niveau des ponts thermiques du bâtiment.
Au niveau du pont thermique liaison voile porteur / plancher haut de l’appartement ( chaînage). Cette situation est accentuée par un manque notable d’isolation en imposte de la menuiserie. Faible hauteur constatée.
Nous verrons par la suite pourquoi ces ponts thermiques font apparaître l’humidité.
Au niveau du pont thermique liaison voile porteur / plancher bas de l’appartement ( chaînage). Cette situation est accentuée par un manque notable d’isolation en imposte de la menuiserie. Faible hauteur constatée .
La localisation des moisissures nous font conclure que ces désordres proviennent de points de rosée qui se sont formées par un manque d’isolation du logement.

Qu’est ce qu’un point de rosée ?

Le point de rosée ou température de rosée est la température sous laquelle de la rosée se dépose naturellement. Plus techniquement, en dessous de cette température qui dépend de la pression et l’humidité ambiantes, la vapeur d’eau contenue dans l’air se condense sur les surfaces, par effet de saturation.
Calcul du point de rosée :
Nous allons calculé grâce aux informations récoltées sur site et à l’aide du diagramme de l’air humide la température à partir de laquelle le point de rosée se forme.
Les murs du logement condensent au niveau des ponts thermiques.
Nous validons l’hypothèse du manque de ventilation du logement et d’isolation.

Problème de ventilation

Ce désordre reste dans notre étude le désordre principal concernant l’apparition des moisissures dues à l’humidité.
Le manque de ventilation du logement est certain.
Cela traduit le manque de ventilation. Il devait certainement avoir des affaires de type tissus, sacs ou vêtements sur la tablette de ce placard. Le manque de renouvellement d’air et le taux de vapeur d’eau élevée ont fait apparaître la moisissures dans les parties isolées.
La présence d’entrée d’air au niveau des pièces humides ne permet par le renouvellement d’air dans les pièces sèches. Ces dernières viennent perturber le bon fonctionnement du renouvellement d’air.
Nous conseillons au client de faire réaliser un diagnostic de tirage et de nettoyage des conduits d’extractions.
Nous avons pu remarquer plusieurs entrées d’air statiques situées à plusieurs endroits dans la pièce.
Dernier point de problème technique sur la ventilation : Le manque de circulation d’air sous les portes.

Quel est le détalonnage minimum des portes ?

Le détalonnage des portes est à réaliser lorsque la ventilation du logement est ‘‘générale’’, c’est-à-dire lorsque l’air extérieur est introduit par les pièces sèches (séjour et chambres) et est évacué par les pièces humides (cuisine, salle de bains et WC), soit de façon naturelle ou mécanique.
Pour que cette circulation de l’air puisse se faire, les portes intérieures doivent être détalonnées, c’est à-dire qu’il doit y avoir un ‘‘jour’’ sous les portes. Cette technique remplace efficacement, à moindre coût, sans crainte d’obturation et de façon esthétique, les grilles ou autres orifices de ventilation entre les pièces. Les passages de transit doivent être dimensionnés de façon à ce que la différence de pression de part et d’autre de chaque porte en position fermée soit inférieure à 5 Pa. Le DTU 68-3 P1-1-4, précise : Les passages de transit sont réputés satisfaits si leur dimensionnement est effectué conformément.

 

Sur l’occupation du logement :

Nous ne pouvons statuer sur cette hypothèse. Si le logement est sur occupé en terme de présence humaine, cela peut-être un facteur aggravant pour les problèmes d’humidité du logement. Le propriétaire nous confirme que seulement deux locataires étaient dans le logement. Nous écartons cette hypothèse.

Conclusion de notre cabinet en expertise humidité

La moisissure constatée sur différents points du logement est la résultante d’un manque de ventilation et d’isolation du logement.
Le logement n’est pas isolé.
La moisissure due à l’humidité apparaît sur les points de faiblesses de l’appartement :
• Pont thermiques ( condensation point de rosée)
• Recoins difficiles à ventiler
La ventilation circule mal dans le logement du à une perturbation par le biais d’entrée d’air en pièce humide , un dimensionnement approximatif de la statique , des bouches d’extractions et d’entrée d’air différentes dans chaque pièces, le non détalonnage des portes.

Retrouvez également nos conseils pour réduire l’humidité d’un logement

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Expertise d’infiltrations d’eau dans une maison à Romans

Monsieur S. est propriétaire d’une maison individuelle sise à Romans (26100). La maison construite au début du XXème siècle est composée d’une cave, de 2 niveaux habitables et d’un 3ème non habitable. Des dépendances ont aussi été construites sur la parcelle de terrain.

Les causes des infiltrations d’eau

Le 15 Juin 2019, de violents orages suivis d’épisodes de grêle ont éclatés sur la commune de Romans/Isère qui a dénombré de multiples dommages matériels sur les biens immobiliers en autres, dont la maison de Monsieur S. qui a aussitôt déclaré le sinistre à son assureur le 17 Juin 2019.
Le cabinet C. a été désigné par l’assureur afin de mener les opérations d’expertises sur les lieux sinistrés, qui se sont déroulés le 26 Juin 2019, afin de constater et de chiffrer les dommages intérieurs et extérieurs.
Entre temps des mesures conservatoires, soit le bâchage de la toiture, ont été prises par Monsieur S. afin de limiter l’aggravation des dommages.
Le 30 Juin 2019, l’expert du cabinet C. dépose son rapport en se prononçant sur la vérification du risque et en retenant un montant de dommages et d’indemnité.
Insatisfait par le déroulement de la réunion d’expertise et par le montant de l’indemnité proposée par son assurance le 10 Mars 2020, Monsieur S., nous a sollicité et confié une mission d’expertise et de conseil en infiltration d’eau.

Constatations

Lors de notre visite sur les lieux, le 13 Mars 2020 (juste avant le confinement) en présence de Monsieur S., nous avons relevé et apprécié l’ensemble des désordres causé par la grêle et par les infiltrations à l’intérieur de l’habitation.

Nous pouvons les localiser et les illustrer les dommages comme suit :

  • La couverture en tuile terre cuite du garage et des dépendances ;
  • Les tuiles des chapiteaux ;
  • Le système d’évacuation des eaux pluviales, gouttières, descentes et noues ainsi que l’étanchéité des chiens assis ;
  • La couverture en bardeau canadien de la maison ;
  • Les bandeaux de rives ainsi que l’ensemble en zinc, gouttières, descentes ;
  • La couverture et la zinguerie des auvents ;
  • Les fenêtres de toit ;
  • L’isolation, le lattis, la volige, le plâtre, certains chevrons et pannes ;
  • Les embellissements des murs et des plafonds ;

Sachant que la reprise de certains dommages, tels que la peinture des garde corps, des bandeaux de rives de la toiture, du mobilier entre autres sont en cours de chiffrage. Les pertes immatérielles seront aussi a déterminer.

Le taux de vétusté sera fixé contradictoirement lors d’une réunion de pointage sachant que le taux de rachat est fixé dans le contrat souscrit.